Взыскание компенсации с застройщика за строительные недостатки в 2023 году

Застройщики не всегда строго соблюдают требования СНиПов и нередко передают покупателю квартиру с существенными дефектами. Обнаружить сразу все «сюрпризы» невозможно, а потому и торопиться ставить подпись на акте приемки жилплощади не следует. Разберемся, что такое строительные дефекты и кто обязан их устранять.

Нормативное регулирование

Отношения между застройщиком и покупателем регулируются следующими документами:

• ст. 469 – 478 ГК РФ;
• ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
• Законом о защите прав потребителей.

Строительный дефект: определение и виды

В законодательной базе не содержится четкого определения строительного дефекта, поэтому при возникновении спорных ситуаций стороны руководствуются строительными нормами и правилами (СНиПами). Эти сборники содержат требования технического и экономического характера, а отклонения от них считаются дефектом.

Несоблюдение нормативов выполнения строительных работ, отклонения от проектно-сметной документации, технических или градостроительных регламентов могут стать основанием для предъявления претензии застройщику. Чаще всего покупатели сталкиваются со следующими видами дефектов:

1. Касающиеся здания, мест общего пользования, придомового участка (например, дефект фасада, шахты лифта или лифта, несущих конструкций).
2. Некачественно установленной сантехники (раковин, унитазов, ванных, душевых кабин), следствием чего являются протечки, застой воды в трубах или неприятный запах.
3. Отсутствием теплоизоляции на наружных стенах, пустоты, зазоры, допущенные при монтаже окон. В результате этого стены отпотевают, промерзают и покрываются плесенью.
4. Повышенной влажностью в помещении. Причина может крыться в плохой изоляции или некачественных материалах.
5. Отслаиванием плитки, обоев, трещинами стяжки, являющимися следствием нарушения СНиПов.
6. Духотой, ее причиной могут быть просчеты при проектировании приточно-вытяжной вентиляции.
7. Нарушениями, допущенными при производстве электромонтажных работ. В результате проводка в квартире замыкает, а приборы перегорают.
8. Повреждениями межкомнатных, входных дверей, окон, подоконников, раковин, унитазов и иного оборудования, монтаж которого предусмотрен условиями договора.

Можно ли обнаружить скрытые дефекты в жилом помещении?

Если покупатель не обладает специальными знаниями в области строительства, обнаружить скрытые дефекты не так-то просто. К тому же, если по договору предусмотрена чистовая отделка помещения, то задача становится практически невыполнимой. Скрытые дефекты могут проявиться спустя несколько лет после начала эксплуатации, причем в совершенно неожиданных местах.

Подтвердить наличие скрытых дефектов до момента эксплуатации жилья могут только специалисты-эксперты после проведения соответствующих исследований.

Однако есть несколько способов, которые позволяют найти недостатки. Если у покупателя возникают сомнения, он вправе запросить документы на все оборудование, установленное в квартире. Обращаться нужно в специальный отдел контроля, который есть практически во всех крупных компаниях. Эта служба отвечает не только за объемы и качество, но и за то, чтобы при строительстве были использованы только сертифицированные материалы.

В случае отказа предоставить сертификаты покупатель вправе направить в адрес застройщика претензию.

Также покупатель имеет право осмотреть помещение вместе с приглашенным специалистом, например, экспертом в области строительных работ или прорабом. Если квартира находится на последнем этаже, следует оценить состояние чердака и крыши, в дальнейшем это поможет избежать проблем с протечками из-за некачественной гидроизоляции.

Гарантийные сроки

В соответствии со ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вместе с актом приема-передачи квартиры застройщик обязан выдавать на руки покупателю Инструкцию по эксплуатации. В этом документе должны быть указаны следующие моменты:

• гарантийный срок приобретенного жилого помещения;
• гарантийные сроки на различные виды работ, коммуникации и инженерные сети, а также отдельные элементы, являющиеся неотъемлемой составляющей квартиры.

Гарантийный срок службы помещения устанавливается в соответствии с ДДУ, однако, он не может быть меньше предусмотренных законом 5 лет (ст. 7 ФЗ № 214). Гарантийный срок на инженерные сети не может быть менее 3 лет (ст. 7 ФЗ № 214), а на гидроизоляцию крыш – не менее 10 лет.

Что должен делать покупатель до и после подписания акта приема-передачи помещения

Перед тем, как подписать акт приема квартиры, покупатель должен произвести тщательный осмотр:

1. Стен, полов и потолков на предмет повреждений, разводов, образования конденсата, неровностей, отклонений свыше 15 мм.
2. Дверных и оконных откосов (допустимое отклонение – не более 10 мм).
3. Окон и дверей, проверить целостность конструкции, а также работоспособность (открыть, закрыть), проверить работу замков и ручек.
4. Напольного покрытия: коврового (наличие пятен, дыр), линолеума (запах, целостность, наличия областей неплотного прилегания), ламината или паркета (отсутствие скрипа, дыр между дощечками).
5. Покрытий стен. Краска не должна шелушиться или вздуваться, обои – пузыриться или отходить от стены.
6. Сантехники (не должно быть протечек, особенно в области стыков), холодного и горячего водоснабжения (исправность кранов), теплоснабжения (батареи без потеков и ржавчины).
7. Газового и электрооборудования, а именно исправность выключателей, люстр и прочих бытовых приборов (при наличии).

Если выявленные в ходе осмотра дефекты незначительны, следует составить дефектную ведомость и подписать акт приемки. В случае, когда недостатки существенны, визировать акт нельзя, иначе в дальнейшем можно пожалеть об этом.

После подписания акта приема-передачи квартиры, но до окончания гарантийных сроков покупатель имеет право:

• при выявлении дефекта вызвать представителей организаций, специализирующихся на проведении экспертиз для фиксации проблемы и составления заключения;
• направить застройщику претензию с указанием вида дефекта и размера компенсации;
• обратиться в суд в случае отказа застройщика выплатить неустойку или попытки оспорить ее размер.

На что распространяется гарантия застройщика

Согласно ГК РФ и ФЗ № 214 квартира является товаром длительного потребления, который, как и любой другой, должен отвечать требованиям по качеству на протяжении всего гарантийного срока. Закон устанавливает минимальный перечень, который застройщик может расширить по своему желанию. Применительно к жилому помещению, это гарантия на:

• стены (в том числе фасад и несущие конструкции);
• пол;
• потолок;
• окна;
• двери;
• коммуникации (отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение), а также сети, проложенные во время строительства;
• оборудование (технологическое и инженерное);
• отделочные работы (при условии, что это закреплено в ДДУ).

Однако нормативные документы содержат уточнение о том, что застройщик несет ответственность только за недостатки капитального характера. Сюда относятся дефекты, которые осложняют или делают невозможной эксплуатацию всего здания, а не только отдельной квартиры. Это создает сложности в разграничении ответственности между управляющей компанией и строителями в том случае, когда дом уже сдан в эксплуатацию, но гарантийный срок еще не истек.

В случае обнаружения дефектов на этом этапе доказывать вину застройщика придется в суде.

Что делать, если застройщик не желает устранять дефекты?

Подписание акта приемки вовсе не означает, что застройщик освобождается от ответственности. В соответствии с п. 2 ст. 7 ФЗ № 214 дольщик вправе потребовать устранить недостатки за счет строительной организации в разумные сроки. Для этого покупатель должен:

1. зафиксировать выявленные недочеты (сфотографировать или снять на видео);
2. пригласить специалиста-эксперта, который опишет дефект и оценит предварительную стоимость ремонта;
3. направить в адрес застройщика претензию с приложением всех документов.

Чтобы организация не затягивала с ответом, следует сослаться на закон о защите прав потребителей и потребовать принять решение в течение 10 дней.

В случае отказа покупателю надлежит обращаться в суд с иском о взыскании убытков, который подается по местонахождению юридического лица. К заявлению нужно приложить заключение специалиста, фото и видеоматериалы, а также ходатайство о допросе эксперта в качестве свидетеля.

Какую компенсацию можно взыскать с застройщика по договору ДУ?

Покупатель вправе предъявить иск, в стоимость которого включены:

• сметную стоимость ремонтных работ. Документ составляется экспертной организацией, заверяется подписью и печатью;
• сумму, потраченную на самостоятельное устранение дефекта. В этом случае к иску нужно приложить чеки и иные платежные документы, подтверждающие факт приобретения материалов;
• моральный ущерб. В законе не содержится предельных сумм, истец вправе указать любую сумму;
• гонорар, выплаченный эксперту и адвокату. Подтверждением являются договоры и квитанции об оплате услуг;
• неустойка за нарушение срока устранения дефекта. Сумма может составить до 100% от стоимости работ, но суды снижают ее размер в 2-3 раза, руководствуясь ст. 333 ГК РФ;
• штраф (до 50%)от суммы иска, что предусмотрено Законом о защите прав потребителей. Подтверждением факта неисполнения застройщиком своих обязательств будет являться претензия.

Таким образом, дефекты, выявленные покупателем и не мешающие ему жить в квартире, являются строительными. В период действия гарантии их обязан устранять застройщик за свой счет, в противном случае дольщик может обратиться в суд и взыскать не только стоимость ремонта, но и моральный вред.