Застройщики не всегда строго соблюдают требования СНиПов и нередко передают покупателю квартиру с существенными дефектами. Обнаружить сразу все «сюрпризы» невозможно, а потому и торопиться ставить подпись на акте приемки жилплощади не следует. Разберемся, что такое строительные дефекты и кто обязан их устранять.
Нормативное регулирование
Отношения между застройщиком и покупателем регулируются следующими документами:
- ст. 469 – 478 ГК РФ;
- ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
- Законом о защите прав потребителей.
Строительный дефект: определение и виды
В законодательной базе не содержится четкого определения строительного дефекта, поэтому при возникновении спорных ситуаций стороны руководствуются строительными нормами и правилами (СНиПами). Эти сборники содержат требования технического и экономического характера, а отклонения от них считаются дефектом.
Несоблюдение нормативов выполнения строительных работ, отклонения от проектно-сметной документации, технических или градостроительных регламентов могут стать основанием для предъявления претензии застройщику. Чаще всего покупатели сталкиваются со следующими видами дефектов:
- Касающиеся здания, мест общего пользования, придомового участка (например, дефект фасада, шахты лифта или лифта, несущих конструкций).
- Некачественно установленной сантехники (раковин, унитазов, ванных, душевых кабин), следствием чего являются протечки, застой воды в трубах или неприятный запах.
- Отсутствием теплоизоляции на наружных стенах, пустоты, зазоры, допущенные при монтаже окон. В результате этого стены отпотевают, промерзают и покрываются плесенью.
- Повышенной влажностью в помещении. Причина может крыться в плохой изоляции или некачественных материалах.
- Отслаиванием плитки, обоев, трещинами стяжки, являющимися следствием нарушения СНиПов.
- Духотой, ее причиной могут быть просчеты при проектировании приточно-вытяжной вентиляции.
- Нарушениями, допущенными при производстве электромонтажных работ. В результате проводка в квартире замыкает, а приборы перегорают.
- Повреждениями межкомнатных, входных дверей, окон, подоконников, раковин, унитазов и иного оборудования, монтаж которого предусмотрен условиями договора.
Можно ли обнаружить скрытые дефекты в жилом помещении?
Если покупатель не обладает специальными знаниями в области строительства, обнаружить скрытые дефекты не так-то просто. К тому же, если по договору предусмотрена чистовая отделка помещения, то задача становится практически невыполнимой. Скрытые дефекты могут проявиться спустя несколько лет после начала эксплуатации, причем в совершенно неожиданных местах.
Подтвердить наличие скрытых дефектов до момента эксплуатации жилья могут только специалисты-эксперты после проведения соответствующих исследований.
Однако есть несколько способов, которые позволяют найти недостатки. Если у покупателя возникают сомнения, он вправе запросить документы на все оборудование, установленное в квартире. Обращаться нужно в специальный отдел контроля, который есть практически во всех крупных компаниях. Эта служба отвечает не только за объемы и качество, но и за то, чтобы при строительстве были использованы только сертифицированные материалы.
В случае отказа предоставить сертификаты покупатель вправе направить в адрес застройщика претензию.
Также покупатель имеет право осмотреть помещение вместе с приглашенным специалистом, например, экспертом в области строительных работ или прорабом. Если квартира находится на последнем этаже, следует оценить состояние чердака и крыши, в дальнейшем это поможет избежать проблем с протечками из-за некачественной гидроизоляции.
Гарантийные сроки
В соответствии со ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вместе с актом приема-передачи квартиры застройщик обязан выдавать на руки покупателю Инструкцию по эксплуатации. В этом документе должны быть указаны следующие моменты:
- гарантийный срок приобретенного жилого помещения;
- гарантийные сроки на различные виды работ, коммуникации и инженерные сети, а также отдельные элементы, являющиеся неотъемлемой составляющей квартиры.
Гарантийный срок службы помещения устанавливается в соответствии с ДДУ, однако, он не может быть меньше предусмотренных законом 5 лет (ст. 7 ФЗ № 214). Гарантийный срок на инженерные сети не может быть менее 3 лет (ст. 7 ФЗ № 214), а на гидроизоляцию крыш – не менее 10 лет.
Что должен делать покупатель до и после подписания акта приема-передачи помещения
Перед тем, как подписать акт приема квартиры, покупатель должен произвести тщательный осмотр:
- Стен, полов и потолков на предмет повреждений, разводов, образования конденсата, неровностей, отклонений свыше 15 мм.
- Дверных и оконных откосов (допустимое отклонение – не более 10 мм).
- Окон и дверей, проверить целостность конструкции, а также работоспособность (открыть, закрыть), проверить работу замков и ручек.
- Напольного покрытия: коврового (наличие пятен, дыр), линолеума (запах, целостность, наличия областей неплотного прилегания), ламината или паркета (отсутствие скрипа, дыр между дощечками).
- Покрытий стен. Краска не должна шелушиться или вздуваться, обои – пузыриться или отходить от стены.
- Сантехники (не должно быть протечек, особенно в области стыков), холодного и горячего водоснабжения (исправность кранов), теплоснабжения (батареи без потеков и ржавчины).
- Газового и электрооборудования, а именно исправность выключателей, люстр и прочих бытовых приборов (при наличии).
Если выявленные в ходе осмотра дефекты незначительны, следует составить дефектную ведомость и подписать акт приемки. В случае, когда недостатки существенны, визировать акт нельзя, иначе в дальнейшем можно пожалеть об этом.
После подписания акта приема-передачи квартиры, но до окончания гарантийных сроков покупатель имеет право:
- при выявлении дефекта вызвать представителей организаций, специализирующихся на проведении экспертиз для фиксации проблемы и составления заключения;
- направить застройщику претензию с указанием вида дефекта и размера компенсации;
- обратиться в суд в случае отказа застройщика выплатить неустойку или попытки оспорить ее размер.
На что распространяется гарантия застройщика
Согласно ГК РФ и ФЗ № 214 квартира является товаром длительного потребления, который, как и любой другой, должен отвечать требованиям по качеству на протяжении всего гарантийного срока. Закон устанавливает минимальный перечень, который застройщик может расширить по своему желанию. Применительно к жилому помещению, это гарантия на:
- стены (в том числе фасад и несущие конструкции);
- пол;
- потолок;
- окна;
- двери;
- коммуникации (отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение), а также сети, проложенные во время строительства;
- оборудование (технологическое и инженерное);
- отделочные работы (при условии, что это закреплено в ДДУ).
Однако нормативные документы содержат уточнение о том, что застройщик несет ответственность только за недостатки капитального характера. Сюда относятся дефекты, которые осложняют или делают невозможной эксплуатацию всего здания, а не только отдельной квартиры. Это создает сложности в разграничении ответственности между управляющей компанией и строителями в том случае, когда дом уже сдан в эксплуатацию, но гарантийный срок еще не истек.
В случае обнаружения дефектов на этом этапе доказывать вину застройщика придется в суде.
Что делать, если застройщик не желает устранять дефекты?
Подписание акта приемки вовсе не означает, что застройщик освобождается от ответственности. В соответствии с п. 2 ст. 7 ФЗ № 214 дольщик вправе потребовать устранить недостатки за счет строительной организации в разумные сроки. Для этого покупатель должен:
- зафиксировать выявленные недочеты (сфотографировать или снять на видео);
- пригласить специалиста-эксперта, который опишет дефект и оценит предварительную стоимость ремонта;
- направить в адрес застройщика претензию с приложением всех документов.
Чтобы организация не затягивала с ответом, следует сослаться на закон о защите прав потребителей и потребовать принять решение в течение 10 дней.
В случае отказа покупателю надлежит обращаться в суд с иском о взыскании убытков, который подается по местонахождению юридического лица. К заявлению нужно приложить заключение специалиста, фото и видеоматериалы, а также ходатайство о допросе эксперта в качестве свидетеля.
Какую компенсацию можно взыскать с застройщика по договору ДУ?
Покупатель вправе предъявить иск, в стоимость которого включены:
- сметную стоимость ремонтных работ. Документ составляется экспертной организацией, заверяется подписью и печатью;
- сумму, потраченную на самостоятельное устранение дефекта. В этом случае к иску нужно приложить чеки и иные платежные документы, подтверждающие факт приобретения материалов;
- моральный ущерб. В законе не содержится предельных сумм, истец вправе указать любую сумму;
- гонорар, выплаченный эксперту и адвокату. Подтверждением являются договоры и квитанции об оплате услуг;
- неустойка за нарушение срока устранения дефекта. Сумма может составить до 100% от стоимости работ, но суды снижают ее размер в 2-3 раза, руководствуясь ст. 333 ГК РФ;
- штраф (до 50%)от суммы иска, что предусмотрено Законом о защите прав потребителей. Подтверждением факта неисполнения застройщиком своих обязательств будет являться претензия.
Таким образом, дефекты, выявленные покупателем и не мешающие ему жить в квартире, являются строительными. В период действия гарантии их обязан устранять застройщик за свой счет, в противном случае дольщик может обратиться в суд и взыскать не только стоимость ремонта, но и моральный вред.